Het recht van doorgang

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Wij hebben de woning gekocht welke zich naast een door ons gehuurde loods bevindt. Achteraf blijkt nu dat de vorige eigenaar en zijn buurman een schriftelijke overeenkomst hadden waarin de buurman de toelating kreeg om over de grond van de vorige eigenaar te passeren. Ben ik nu als nieuwe eigenaar gebonden door deze overeenkomst?

Het antwoord op deze vraag hangt af van het feit of het hier gaat om een loutere contractuele afspraak tussen de vorige eigenaar en zijn buurman of om een effectieve erfdienstbaarheid. Wij verduidelijken dit even :

Indien dit "recht van doorgang" een contractuele en persoonlijke afspraak was waarbij de buurman en zijn huisgenoten een persoonlijke doorgang zouden krijgen van de vorige eigenaar, dan hoeft u daar als nieuwe eigenaar geen rekening mee te houden. Indien u zich echter in de koopovereenkomst zou verbonden hebben tot het respecteren van dit recht, dan spreekt het voor zich dat u dit ook zal moeten doen.

Gaat het echter om een erfdienstbaarheid, dan liggen de zaken wel wat anders.

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat eeuwigdurend is en dat verbonden is aan een erf.

Een "erfdienstbaarheid van doorgang" kan door eigenaars onderling gevestigd worden.

Een erfdienstbaarheid moet enkel gerespecteerd worden door derden indien ze wordt ingeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder. In deze registers kunnen echter alleen vonnissen, arresten of authentieke (notariële) akten worden ingeschreven. Dit betekent dat indien het slechts om een onderhandse akte gaat (opgemaakt tussen de vorige eigenaar en zijn buurman onderling), dan moet de nieuwe eigenaar (uzelf) zich daar niet aan houden.

Werd dit doorgangsrecht toch in een notariële akte opgenomen dan moet u het wel respecteren.

Toch willen wij hierbij opmerken dat indien het effectief gaat om een erfdienstbaarheid rustende op het erf (en dus niet in het voordeel van een persoon), dan moet u als nieuwe eigenaar dit doorgangsrecht toch respecteren.

Wordt het als een persoonlijk recht geformuleerd, dan zal u het ook moeten respecteren zolang het door de aangeduide personen wordt uitgeoefend en op voorwaarde dat de akte werd overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder.

Wanneer nu een erfdienstbaarheid van doorgang rust op een goed dat verkocht wordt en hierover niets werd medegedeeld aan de koper, dan nog moet deze erfdienstbaarheid nageleefd worden.

In de meeste gevallen heeft de koper zelfs geen verhaal indien hem niets werd gezegd. Dit omdat in de meeste verkoopsovereenkomsten een clausule is opgenomen waarin vermeld wordt dat de koper het goed koopt in de staat waarin het zich bevindt, "met alle erfdienstbaarheden die erop rusten".

Vrijdag 10 Oktober 2008