Kortlopend huurcontract vervroegd beëindigen?

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Er bereiken ons heel wat vragen betreffende de Woninghuurwet en vooral over de kortlopende huurcontracten van maximaal drie jaar. Vaak wordt ons de vraag gesteld of de partijen onderling toch niet kunnen overeenkomen om deze drie jaar in te korten en  in het contract een clausule op te nemen om het vervroegd beëindigen van het contract mogelijk te maken.

 

Het antwoord op deze vraag is niet zo evident. Temeer de partijen hier meestal niet tot een akkoord komen en zij uiteindelijk naar de rechter moeten stappen. Hoe deze nu zal beslissen is afwachten!

 

De wettelijke regels terzake

 

Onze Woninghuurwet voorziet in de mogelijkheid om kortlopende huurcontracten af te sluiten voor zover de termijn hiervan niet meer bedraagt dan drie jaar.

Geen van beide partijen, dus noch huurder noch verhuurder, kunnen het contract van korte duur vroegtijdig beëindigen, tenzij het contract anders bepaalt.

Dit houdt in dat de huurovereenkomst kan beëindigd worden mits een opzegtermijn van 3 maanden in acht wordt genomen, te betekenen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn. Wordt de opzeg niet betekent 3 maanden vóór de vervaldag of wordt de huurder gewoon in het verhuurde goed gelaten nadat de overeengekomen korte termijn verlopen is, dan wordt het oorspronkelijke huurcontract verder gezet onder dezelfde voorwaarden. Het enige verschil dat er zal optreden is dat er dan vanuit gegaan wordt dat het contract van in het begin voor een duur van 9 jaar gesloten werd. Bovendien is deze bepaling verplichtend. Dit betekent dat deze regel van toepassing blijft, zelfs al werd in het contract iets anders bedongen.

 

Wat betreft nu de mogelijkheid om in het contract een clausule op te nemen waarin de partijen overeenkomen dat er toch vroegtijdig een einde kan gemaakt worden aan de huurovereenkomst, ontstaat nogal wat onenigheid. De laatste tijd blijkt dat de geldigheid van dergelijke clausules vaker wordt aangenomen. Zo werd er bijvoorbeeld reeds beslist dat een clausule waarbij de huurder de mogelijkheid krijgt om zijn kortlopend contract vervroegd te beëindigen en waarbij hij ertoe gehouden wordt om in dat geval een vergoeding te betalen, geldig is. Maar het is dus steeds afwachten hoe de rechter deze clausules in de praktijk zal beoordelen indien de partijen hieromtrent niet overeenkomen. We bespreken hier een paar situaties waarover de rechter zich recentelijk uitsprak.

 

Clausule van vervroegde opzegging in het voordeel van de huurder

 

Eigenaar Karel verhuurt een woning aan huurder Mieke voor een kortlopende duurtijd van drie jaar. In de huurovereenkomst wordt een clausule opgenomen waarbij bepaald wordt dat de huurder ten allen tijde vervroegd kan opzeggen mits een opzegtermijn van drie maanden te respecteren en mits het betalen van een wederverhuringsvergoeding gelijk aan drie maanden huur. In de loop van het contract wordt de huur opgezegd door de huurder en ontstaat er onenigheid omtrent deze clausule. Huurder Mieke weigert de wederverhuringsvergoeding te betalen en meent dat deze clausule niet overeenstemt met de wettelijke bepalingen terzake.

 

De zaak wordt voor de rechter gebracht en de eerste rechter oordeelt dat deze clausule nietig is zodat Mieke inderdaad deze vergoeding niet moet betalen! Verhuurder Karel gaat niet akkoord met deze beslissing en hij tekent hoger beroep aan.

 

De rechter haalt aan dat onze Woninghuurwet niets vermeldt in verband met een eventuele vervroegde opzegging van een kortlopend huurcontract. Enerzijds kan met uit de wet afleiden dat de oorspronkelijke termijn moet gerespecteerd worden, maar anderzijds kan worden aangenomen dat door het stilzwijgen van de wet hieromtrent, toch de mogelijkheid moet kunnen bestaan om een clausule van vervroegde beëindiging op te nemen in de huurovereenkomst. De rechter meent hier dat dit te maken heeft met de contractuele vrijheid van de partijen: partijen kunnen dus overeenkomen hetgeen ze willen! Hij beslist dan ook dat deze clausule waarbij de huurder vervroegd kan opzeggen,  geldig is! Mieke is ertoe gehouden de wederverhuringsvergoeding aan verhuurder Karel te betalen.

 

Clausule van vervroegde opzegging in het voordeel van de verhuurder

 

Eigenaar Charel verhuurt een woning aan huurder Oscar voor een kortlopende duurtijd van drie jaar. In hun contract wordt de mogelijkheid voorzien dat zowel de huurder als de verhuurder het contract vervroegd kunnen opzeggen. De verhuurder moet hier dan wel een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren. Na een paar maanden zegt verhuurder Charel de huur op met een opzegtermijn van zes maanden. Huurder Oscar kan zich niet akkoord verklaren met deze opzeg en hij vindt dat het een inbreuk is op onze Woninghuurwet waar de meeste regels van dwingend recht zijn. Ook hier komen de partijen niet tot een akkoord en stapt eigenaar Charel uiteindelijk naar de rechter.

 

De rechter is van oordeel dat bij een kortlopend contract de huurder de verhuurder geen vervroegde beëindiging kan toestaan. De regels in onze Woninghuurwet inzake de kortlopende contracten zijn van dwingende aard, hetgeen inhoudt dat de partijen er niet anders in hun overeenkomst kunnen over beslissen. De wil van de partijen om anders overeen te komen, moet volgens deze rechter plaats ruimen voor het dwingend karakter van de Woninghuurwet. De rechter is hier van mening dat de clausule die werd opgenomen in het contract van Charel en Oscar, ertoe leidt om de voordelen die de huurder aangeboden krijgt door de Woninghuurwet, te omzeilen. De rechter beslist dan ook dat deze clausule in het voordeel van de verhuurder om vervroegd op te zeggen, ongeldig is!

 

Vrijdag 06 Mei 2011