Bouwpartners

Bouwen kan je niet alleen. Zelfs al sla je zelf veel de handen uit de mouwen, toch zal je een beroep moeten doen op enkele bouwpartners :

• de architect
• de veiligheidscoördinator
• de landmeter
• de bouwmaterialenhandelaar
• de aannemer

De architect

De architect is een onmisbare partner voor de bouw van de woning. Hij geeft vorm aan de bouwdromen. De wet verplicht ook zijn tussenkomst voor het uitwerken van de plannen én de controle over de werken.

Hoe een architect vinden?

• Vraag naar de ontwerper van woningen die je boeien
• Doe inspiratie op via websites (vb archibel.be), architectuurmagazines,…
  
  

De keuze
De uiteindelijke keuze van de architect wordt bepaald door subjectieve en objectieve factoren.

• Bezoek referenties van de architect die je op het oog hebt. Informeer naar de samenwerking, communicatie, naleven van afspraken, ramingen…
• Probeer tijdens een kennismakingsgesprek af te tasten of je op dezelfde golflengte zit als de architect. Hij zal immers meer dan de ontwerper van de woning ook jullie vertrouwenspersoon worden tijdens het bouwproject. Zo’n kennismakingsgesprek is in principe gratis en houdt geen verplichting in. Hoed je wanneer de architect al onmiddellijk voorstelt een voorontwerp te maken. Maak duidelijke afspraken over de eventuele vergoeding hierover.
• Wanneer je een architect hebt gevonden met wie je in zee wilt gaan, maak je best een contract op waarin de nodige afspraken zijn vervat.
  
  

Het voorontwerp

• Draag de nodige informatie aan die de architect als basis kan gebruiken voor het ontwerp (foto’s, artikels, schetsen, wensen,…).
• Probeer ook al eens af te wegen hoeveel m² je aan de verschillende ruimtes wil spenderen en waar je ze precies wilt oriënteren.
• Bezorg de architect de bouwvoorschriften en eventueel een verkavlingsplan
• Maak de architect ook duidelijk welk budget je wilt spenderen aan het bouwproject.

Hoeveel meer de architect van je weet, des te groter de kans dat zijn voorontwerp je zal bevallen. Wees dus niet zuinig met informatie.
Mocht het voorontwerp niet aan jullie verwachten voldoen, dan kan je overwegen de samenwerking met de architect stop te zetten. In dat geval zal je wel voor de geleverde diensten moeten betalen. Wanneer je met de architect verder werkt, zal de vergoeding voor het voorontwerp in het ereloon vervat zitten.

Contract
Het contract tussen de architect en bouwheer moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn opgesteld. Het omvat:

• de identiteit van beide partijen,
• de bouwplaatsgegevens,
• een omschrijving van de opdracht,
• het honorarium en de betalingsmodaliteiten,
• het beschikbare bouwbudget,
• de wijze van uitvoering van de werken,
• de clausules ter ontbinding van het contract,
• het begin van de 10-jarige aansprakelijkheid

Het is ook aan te raden gegevens in te lassen over de controle van de werken en de termijnen. Een overeenkomst waarin wordt afgesproken dat de architect niet verantwoordelijk is voor de controle op de werken, of enkel tot een bepaald stadium van het bouwproject zijn niet wettig en dus ook absoluut af te raden.

De architectenopdracht
Een architect kan heel wat meer voor je betekenen dan louter het opmaken van het bouwaanvraagdossier. Hij kan zich ook bekommeren om het uitvoeringsdossier. Dit wil zeggen dat hij de uitvoeringsplannen, een lastenboek en meetstaat opmaakt en zelfs concreet (mee) op zoek gaat naar aannemers om de werken uit te voeren. Zelfs voor de opmaak van de contracten met de aannemers kan je advies inwinnen bij de architect.

Tijdens de uitvoering van de werken kan hij instaan voor de coördinatie van de werken en de werfopvolging. Zo controleert hij of de aannemers de werken uitvoeren volgens de regels van de kunst. Na de voltooiing van de werken begeleidt de architect je tot slot tijdens de voorlopige en definitieve oplevering.

Ook voor de aankoop of bouw van een woning kan de architect al een waardevolle partner zijn. Het is immers heel zinvol om een architect mee te vragen om naar een bouwperceel of woning te kijken voor je deze aankoopt. Een architect ziet dingen die je als leek niet ziet. Een goed gesprek hierover met de architect kan ook al wonderen doen.

Het ereloon
De vergoeding van de architect kan op verschillende manieren worden bepaald:

• een percentage van de totale bouwkost of de geraamde prijs
• een forfaitaire prijs
• een uurloon

Kies niet noodzakelijk voor de goedkoopste architect. Het gevaar bestaat immers dat hij om het hoofd boven water te houden vergoedingen krijgt van zijn ‘vaste’ aannemers. Dit in ruil voor het werk dat hij hen doorschuift. Op die manier is je architect geen onafhankelijk adviseur meer in de keuze van de aannemers.
De betaling van het ereloon gebeurt in schijven. Het eerste bedrag is verschuldigd na het voorontwerp, de tweede schijf na het indienen van het bouwaanvraagdossier. De overige betalingen gebeuren naarmate de werken vorderen. Bij de oplevering wordt de laatste schijf vergoed.

De veiligheidscoördinator

Persoon of personen die de veiligheid op een bouwwerf coördineert. Deze coördinatie gebeurt in twee fasen: tijdens het ontwerp – coördinator-ontwerp en tijdens de bouwwerken – coördinator-verwezenlijking.
Dergelijke veiligheidscoördinatie is verplicht voor alle werven waar een beroep wordt gedaan op 2 of meer aannemers.
De veiligheidscoördinatie werd bij KB (25/01/01) verplicht. Dit KB werd bijgestuurd op (19/01/05).

Kleine en grote bouwwerken
Belangrijkste wijziging in dit KB is de opdeling van de bouwwerken in twee categorieën:

• totale oppervlakte kleiner dan 500 m² (alle werken voor rekening van een particulier die een woning laat bouwen of verbouwen)
• totale oppervlakte groter of gelijk aan 500 m²

Voor het bepalen van de totale oppervlakte wordt de oppervlakte van alle niveaus en van de bijhorende constructies samengeteld (terrassen, veranda’s, tuinhuisjes,…).
Bij renovatie- of verbouwingswerken aan een gedeelte van een bestaand bouwwerk, moet enkel rekening gehouden worden met de oppervlakte die verbouwd of gerenoveerd wordt

Bouwplaatsen van – 500 m²
Coördinator-ontwerp: Voor bouwwerken waarvoor een architect vereist is, mag deze functie uitgeoefend worden door:

• Een architect;
• Een externe coördinator-ontwerp of een externe coördinator-verwezenlijking met een continue praktische beroepservaring in deze functie van minstens drie jaar.

Coördinator-verwezenlijking: Voor bouwwerken waarvoor een architect vereist is, mag deze functie uitgeoefend worden door:

• Een architect;
• Een externe coördinator-verwezenlijking of een bouwdirectie belast met de uitvoering. Deze laatste is meestal de aannemer die voor rekening van de opdrachtgever het bouwwerk verwezenlijkt en aan soepele voorwaarden de veiligheidscoördinatie zal mogen vervullen.

Voor bouwwerken waarvoor geen architect vereist is, mag de functie én van coördinator-ontwerp én van coördinator-verwezenlijking uitgeoefend worden door de aannemer. Ook in dit geval mag een externe coördinator de veiligheidscoördinatie op zich nemen.

Profiel van de aannemer
Om deze veiligheidscoördinatie op kleine werven op zich te nemen, moet de aannemer aan bepaalde voorwaarden voldoen.
Op bouwplaatsen met verhoogd risico of van grotere omvang mag de aannemer de functie van veiligheidscoördinator uitoefenen, indien hij, op eigen verzoek, door de administratie op een publieke lijst geplaatst is, nadat de administratie onderzocht heeft dat hij aan de hierna volgende voorwaarden voldoet:

• Ten minste 10 jaar praktische beroepservaring in het soort werken dat hij coördineert;
• Gedurende ten minste 5 jaar een bouwonderneming geleid hebben;
• Gedurende de laatste 5 jaar geen inbreuken gepleegd hebben op de welzijnsreglementering;
• Een beperkte opleiding van ten minste 24 uur gevolgd hebben, inzake de coördinatie en de veiligheid en de gezondheid op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen.

Op bouwplaatsen zonder verhoogd risico of van een kleinere omvang zal de aannemer-veiligheidscoördinator slechts aan één voorwaarde moeten voldoen, zijnde het volgen van een opleiding van ten minste 12 uur inzake de coördinatie en de veiligheid en de gezondheid op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen.

Wie wordt als aannemer beschouwd?
Aannemers zijn niet alleen de personen die traditioneel in de bouw als aannemer beschouwd worden, maar eveneens om het even welke werkgever of zelfstandige die tijdens de uitvoering van het bouwwerk werkzaamheden uitvoert. Zo worden de nutsbedrijven, die op een bepaald ogenblik water-, gas-, of elektriciteitsleidingen plaatsen, meegerekend als aannemers.
De zelfbouwer daarentegen wordt niet als aannemer beschouwd.

De aanstelling
Bij de bouw van een privé-woning is de architect verantwoordelijk voor de aanstelling en opvolging van de veiligheidscoördinator. De vergoeding van de veiligheidscoördinator is ten laste van de bouwheer.
Wanneer de woning voor commerciële of professionele doeleinden zal worden gebruikt, dien je als bouwheer zelf in te staan voor de aanstelling van de veiligheidscoördinator.

Het postinterventiedossier
Dit dossier bevat alle documenten die kunnen gebruikt worden voor latere onderhouds-, renovatie- of uitbreidingswerken aan de woning. Deze documenten hebben enerzijds betrekking op de architectuur of de technische installaties in de woning, anderzijds op de elementen waarmee tijdens latere werken rekening gehouden dient te worden.
De veiligheidscoördinator(en) stelt het postinterventiedossier op. Na de werken wordt het aan de bouwheer overhandigt. Jij dient dit te bewaren en voor te leggen aan de veiligheidscoördinator bij eventuele werken of aan de notaris bij de verkoop van de woning.
Het bestaan van dit postinterventiedossier moet mee in de notariële akte worden opgenomen.
Wanneer er geen coördinatieverplichting was, dien je zelf in te staan voor de opmaak of het aanvullen van de het postinterventiedossier.
Wanneer er werken werden uitgevoerd die betrekking hebben op de structuur of essentiële elementen van de woning – zelfs wanneer ze door één aannemer werden uitgevoerd – dient het postinterventiedossier te worden opgesteld.

Sancties
Het niet aanstellen van de veiligheidscoördinator kan leiden tot zware straffen. De straffen - vervat in artikels 16 en 21 van de Welzijnswet – kunnen variëren van 1 jaar gevangenisstraf en/of een geldboete van 5 000 euro voor de ontwerpfase en tot een gevangenisstraf tot 1 haar en/of een geldboete van 10 000 euro in de uitvoeringsfase. Bij herhaling van de inbreuk kunnen de straffen worden verdubbeld.
Wanneer zich een ongeval voordoet en er is geen veiligheidscoördinator aangesteld, dan kunnen de straffen oplopen tot 2 jaar gevangenisstraf en een geldboete van 22 500 euro. Ook kan je vervolgd worden voor het toebrengen van onvrijwillige slagen en verwondingen of voor onvrijwillige doodslag.

 

De landmeter

De landmeter is een wettelijk gediplomeerde en beëdigde deskundige die onroerende goederen en de werken die erop uitgevoerd worden identificeert, afbakent, opmeet, schat en zich met de registratie ervan bezig houdt. (bron: landmeter.be)

Taken

• Afpaling: het uitzetten van de grenspalen die de perceelsgrenzen aanduiden
• Opmeting: Het opmeten of nameten van een bouwperceel dient door een erkend en onafhankelijk landmeter-expert te gebeuren. Zo kan je je nadien verhalen op deze expert bij een foutieve opmeting
• Schatting en expertise
• Muurovername: de landmeter-expert bepaalt de waarde van de over te nemen muur.
• Plaatsbeschrijving
• Attesten en verkavelingen

Ereloon
Net als bij de architecten wordt de landmeter vergoed volgens een ereloon en niet via een uurloon. Voor vaak terugkerende opdrachten zijn tabellen opgemaakt met richtlijnen voor een correcte en eerlijke bepaling van dit ereloon. Deze erelonen zijn echter niet bindend. Daarom is het raadzaam om voor het uitvoeren van de werkzaamheden duidelijke afspraken te maken over het ereloon.

Bouwmaterialenhandelaar

Net als iedere handelaar, is het voornaamste doel van de bouwmaterialenhandelaar winst te maken. Dit staat lijnrecht tegenover jouw betrachting zo goedkoop mogelijk bouwmaterialen aan te kopen. Van een goede bouwmaterialenhandelaar mag je echter ook wel het een en het ander verwachten. Zeker wanneer je er een goede vertrouwensband mee kan opbouwen. Dit doe je door een groot deel van de materialen bij dezelfde partij aan te kopen. In zulke gevallen kan je ongetwijfeld rekenen op…

…service

• Bepaalde materialen worden gratis op de werf geleverd
• De handelaar kan je ten dienste zijn met een kraan (op de vrachtwagen) voor bepaalde klussen
• Wanneer je een trouwe klant bent, durft de aannemer wel eens zorgen voor een ‘spoed’levering
  

…advies
Hoe pas je een materiaal toe? Welke zijn goedkopere of meer kwalitatieve alternatieven? Welke hoeveelheden dien je te gebruiken? Wanneer voer je bepaalde werkzaamheden best wel of niet uit? Op al die vragen weet de bouwmaterialenhandelaar een antwoord. Of hij kan het toch voor je opvragen bij de producent of verdeler van het product.

Offertes

• Koop niet bij de eerste de beste bouwhandelaar, maar vraag op basis van het (voor)ontwerp offertes op bij verschillende handelaars. Dit moet niet noodzakelijk alleen in jouw buurt zijn.
• Vergelijk de offertes samen met je architect of aannemer. Kijk bij deze vergelijking niet alleen naar de totaalprijs, maar ook naar wat je voor deze prijs precies krijgt, de kwaliteit,…

 

De aannemer

• Is verantwoordelijk voor de ruwbouw, of als hoofdaannemer voor de andere aspecten die bij de bouw van de woning komen kijken.
• Hij dient de woning te realiseren volgens de plannen van de architect. Met dien verstande dat hij als vakman de architect dient te wijzen op eventuele fouten in de uitvoeringsplannen en oplossingen dient voorstellen.
• Werk bij voorkeur met een aannemer die geregistreerd is. Dit houdt in dat hij geen fiscale en sociale schulden heeft. Die registratie kan je natrekken bij je BTW-kantoor of bij de centrale dienst van geregistreerde aannemers.
• Kijk ook na of de aannemer over een kwaliteitslabel beschikt (vb Qualibouw). Een sleutel-op-de-deurfirma of algemeen aannemer die toegetreden is tot het Charter van Woningbouwers verbindt zich er dan weer toe om de Wet Breyne strikt na te leven.
• Sluit een duidelijk en volledig contract af met de aannemer. Bij twijfel kan je gebruik maken van het modeldocument dat Habitos aanbiedt

Offerte

• Contacteer aannemers voor een offerte zodra je een definitief plan en een lastenboek of meetstaat hebt. Sommige aannemers zijn ook bereid op basis van andere gegevens een prijsofferte te tellen.
• Je offerte met of zonder materialen incluis vragen
• Wees je er van bewust dat sommige aannemers het zo druk hebben dat ze niet zullen reageren op je vraag. Contacteer daarom voldoende partijen
• Controleer de aangeboden offertes grondig, en ga niet enkel af op het eindbedrag
• Vraag ook referenties op van de aannemer en ga enkele hiervan na. Pols bij deze bouwheren hoe de samenwerking met de aannemer verliep en welke kwaliteit van werk hij leverde.

Bron: Habitos