Waarop moet ik letten als ik vastgoed wil verkopen? Moet ik belasting betalen op de meerwaarde die ik realiseer?

Zelf verkopen
Als je zelf of een familielid de verkoop regelt, moet je eerst de waarde van de woning schatten. Een te hoge verkoopprijs kan de verkoopmogelijkheden immers zwaar hypothekeren.

Houd er rekening mee dat er heel wat kijklustigen zullen komen opdagen. Verder moet je de knepen van het onderhandelen onder de knie hebben. Je moet ook kunnen inschatten of de koper wel solvabel is. Ten slotte moet je alle wettelijke en administratieve spelregels respecteren, anders kan een potentiële koper zich tegen jou keren.

Verkopen via een notaris
Als je liever niet zelf de verkoopsbesprekingen voert, kan je dat aan de notaris vragen. Als een notaris als tussenpersoon optreedt bij de verkoop van vastgoed, moet hij zich aan bepaalde wettelijke spelregels houden. Die zijn bedoeld om de consument te beschermen. Kort samengevat:

• de notaris mag alleen als tussenpersoon optreden als hij achteraf ook de verkoopakte verlijdt;
• de notaris mag niet als tussenpersoon optreden als er al een erkende vastgoedmakelaar is ingeschakeld;
• je moet met de notaris een schriftelijke overeenkomst sluiten die vermeldt hoe er publiciteit wordt gevoerd en wat de geschatte kosten daarvan zijn, hoeveel het commissieloon bedraagt en onder welke voorwaarden dat loon verschuldigd is;
• het honorarium dat de notaris voor zijn tussenkomst krijgt, mag nooit hoger zijn dan 2% van de verkoopprijs. Als er meerdere notarissen als tussenpersoon optreden, moeten zij het commissieloon onder elkaar verdelen;
• de opdracht tot verkoop mag nooit langer lopen dan zes maanden en kan niet stilzwijgend worden verlengd. Een opzegging is van beide kanten mogelijk met een opzegtermijn van 15 dagen. Na afloop van de overeenkomst mag je wel samen een nieuwe overeenkomst sluiten;
• na afloop van de opdracht mag de notaris alleen nog een commissieloon vragen als de koper zich tijdens de looptijd van de opdracht bij de notaris had gemeld. Zonder schriftelijke opdracht mag de notaris geen loon aanrekenen. De notaris mag wel een terugbetaling van de gemaakte kosten voor publiciteit, expertise, bezoeken en andere vragen. Opgelet: als je de notaris vrijwillig een vergoeding betaalt voor zijn tussenkomst, kan je die niet terugvorderen.

Verkopen via een vastgoedmakelaar
Als je een vastgoedmakelaar inschakelt, moet je die man of vrouw uiteraard betalen. Gebruikelijk is een vergoeding van 3 tot 5% van de verkoopprijs, verhoogd met 21% btw. In ruil daarvoor neemt de makelaar alle advertenties en dergelijke op zich, screent hij potentiële kopers en organiseert hij de bezoeken aan het pand. Bekijk op voorhand of je de makelaar exclusiviteit geeft, en zo ja voor welke periode, en hoe het zit als je zelf een koper vindt. Ook voor de vastgoedmakelaar gelden strikte spelregels.

• In een schriftelijke overeenkomst moet de opdracht duidelijk worden vastgelegd. Naast plaats, datum en de minimumprijs moet de overeenkomst vermelden dat je ze binnen zeven dagen weer kan opzeggen.
• Als het gaat om een mandaat en de makelaar dus in jouw naam onder andere de onderhandse verkoopovereenkomst mag ondertekenen en een voorschot mag ontvangen, moet dat duidelijk worden aangegeven in het contract.
• In de overeenkomst moet de prijs, alle kosten en btw inbegrepen, worden gespecificeerd in de vorm van een vast bedrag of een percentage van de verkoopprijs.
• De makelaar kan een exclusieve opdracht krijgen voor maximaal zes maanden. Die kan alleen stilzwijgend worden verlengd als dat contractueel is vastgelegd. Bij verlenging of vernieuwing van de overeenkomst kan je het contract daarna opzeggen zonder kosten en met een opzegtermijn van een maand.
• Je kan overeenkomen dat je alleen een vergoeding moet betalen bij een daadwerkelijke verkoop, of dat je in ieder geval een bepaald bedrag of een afgesproken kostenvergoeding verschuldigd bent.
• Na beëindiging van de overeenkomst moet je alleen nog een vergoeding betalen als dat contractueel is overeengekomen en als de koper op de lijst van kandidaat-kopers staat die de makelaar jou binnen 7 dagen na beëindiging van de overeenkomst bezorgt. Die vergoeding is mogelijk tot zes maanden na afloop van de overeenkomst.
• Je kan altijd de overeenkomst opzeggen in ruil voor betaling van de helft van het honorarium, tenzij je daarna binnen zes maanden de woning zou verkopen. De makelaar mag geen overdreven schadevergoeding eisen in het contract.
• Als je overeenkomt dat je de makelaar moet betalen zodra er een geldig bod is uitgebracht, moet de makelaar dat bod kunnen bewijzen, bijvoorbeeld doordat het schriftelijk is uitgebracht.
• Het contract moet bepalen op welke manier de makelaar jou informeert over de stappen die hij heeft ondernomen.

Openbare verkoop
Een andere mogelijkheid is dat je kiest voor een openbare verkoop. Zo’n verkoop per opbod wordt georganiseerd door de notaris, die een lastenboek opmaakt en de verkoopsvoorwaarden vastlegt. Eventueel kan je nog een recht van hoger bod inbouwen. Als de prijs beneden de verwachting blijft, kan je de verkoop vooralsnog afblazen, maar dan moet je wel alle kosten betalen. Een openbare verkoop is niet zo gebruikelijk, omdat je minder vat hebt op de prijs en de koper hogere kosten moet betalen boven op de eigenlijke koopprijs. Meestal wordt een openbare verkoop dan ook gebruikt om uit onverdeeldheid te treden, bijvoorbeeld naar aanleiding van een echtscheiding of een nalatenschap.

Meerwaardebelasting
Als het niet om jouw gezinswoning gaat, moet je een meerwaardebelasting betalen als je de woning binnen vijf jaar na aankoop weer verkoopt. De belasting bedraagt 16,50% op de gerealiseerde meerwaarde. Om de meerwaarde te berekenen, moet je bij het bedrag waarvoor je de woning vroeger hebt gekocht alle kosten tellen. In plaats van de werkelijke kosten kan je ook kiezen voor een kostenforfait van 25%. De aankoopprijs verhoogd met die kosten mag dan nog eens worden opgewaardeerd met 5% voor ieder volledig jaar dat verlopen is tussen de datum van aankoop en die van verkoop. Deze totale aankoopprijs moet je aftrekken van de verkoopprijs waarvoor je de woning nu verkoopt. Als je de woning hebt geërfd, gelden er andere modaliteiten.

Meer vragen & advies >> Archief.

In samenwerking met :