Waar vandaan: Geld en Werk > Persoonlijke Financiële Planning > Nalatenschapsplanning > Optimalisatie overdracht onroerend vermogen naar de kinderen
De optimalisatie van de overdracht van onroerend vermogen naar de kinderen
Sommige erfgenamen moeten (een deel van) het onroerend goed dat ze erven verkopen om de successierechten te kunnen betalen. U kan bij leven maatregelen nemen zodat het niet zo ver hoeft te komen. De overdracht van roerend vermogen aan de kinderen is (onder bepaalde voorwaarden) mogelijk zonder dat schenkings- of successierechten moeten worden betaald. De overdracht van onroerend vermogen gaat echter steeds gepaard met een fiscale kost. Toch bestaan er een aantal technieken om die fiscale kost te beperken.
Het huwelijkscontract
Ook het huwelijkscontract is vaak een middel om de successiekost te reduceren. Echtgenoten die bijvoorbeeld huwen of gehuwd zijn onder een gemeenschapsstelsel kunnen eigen onroerende goederen inbrengen in een huwgemeenschap. De inbreng van een onroerend goed in een gemeenschappelijk vermogen kost slechts € 25 aan registratierechten (te verhogen met de notariskosten). De inbreng moet wel nog worden goedgekeurd door de rechtbank. Indien de inbrenger later zal overlijden zal het ingebrachte onroerend goed nog slechts voor de helft in zijn nalatenschap vallen. Dit kan vaak fiscaal interessant zijn.
Een schenking
Door een schenking van onroerende goederen bij leven zal de nalatenschap van de schenker kleiner worden zodat de successiekost zal verminderen. De schenking van een in België gelegen onroerend is steeds onderhevig aan progressieve schenkingsrechten.
Bij een schenking van onroerende goederen kan de progressiviteit van de schenkingstarieven worden beperkt door het onroerend vermogen te verdelen over meerdere begiftigden, door opeenvolgende schenkingen in schijven om de drie jaar of door een schenking van het vruchtgebruik aan de echtgeno(o)t(e) en de blote eigendom aan de kinderen.
De schenkingsrechten worden berekend per begiftigde, hoe meer begiftigden er zijn (bv. naast de kinderen ook de kleinkinderen), hoe lager de totale kost. Ook door een schenking van het vruchtgebruik van een onroerend goed aan de echtgenoot en de blote eigendom aan de kinderen kan men de progressiviteit van de tarieven verminderen. De echtgenoot zal dan immers schenkingsrechten betalen op de waarde van het vruchtgebruik en de kinderen op de waarde van de blote eigendom. Bemerk dat een schenking tussen echtgenoten ook steeds herroepbaar is.
Verkoop
Soms wordt er voor gekozen om onroerende goederen te verkopen aan de kinderen. Dit impliceert een registratierecht van 10 % in Vlaanderen en van 12,5 % in Brussel of Wallonië. Indien de potentiële successiekost bijvoorbeeld 27 % bedraagt kan men aldus in Vlaanderen 17 % besparen. De ouders kunnen desgewenst voorafgaand aan de verkoop gelden schenken aan de kinderen of kunnen, omgekeerd, de verkoopprijs na de verkoop terugschenken (of kwijtschelden).
Patrimoniumvennootschap
Door vastgoed onder te brengen in een vennootschap kan men onroerend goed roerend maken. Zoals hoger vermeld bestaan er diverse fiscaal vriendelijke technieken om roerend goed over te dragen. Bij een kosteloze overdracht denken we in de eerste plaats aan een handgift of een schenking voor een notaris in Nederland. Maar ook voor de verkoop van aandelen zijn geen registratierechten verschuldigd.
Aankoop in onverdeeldheid
Voor een nog aan te kopen onroerend goed kan men meteen rekening houden met de toekomstige successiekost. Een gekende techniek is deze waarbij de ouders het levenslang vruchtgebruik kopen van een onroerend goed en de kinderen de blote eigendom (gesplitste aankoop). Een andere mogelijkheid bestaat erin de volle eigendom te verwerven van een onroerend goed in onverdeeldheid. De ouders verwerven bijvoorbeeld 95% van het goed en hun kind 5 %. Dit kind heeft dan de mogelijkheid om later het aandeel van de ouders grotendeels over te kopen tegen een registratierecht van 1 % (i.p.v. 10 % of 12,5 %) op de waarde van het door de ouders verkochte aandeel. Bij het overlijden van (één van) de ouders zal het kind enkel successierechten verschuldigd zijn op het kleine deel dat op dat moment nog in het bezit is van de erflater.
Vermogenskrediet
Rijksinwoners worden in de successierechten belast op het netto onroerend vermogen, d.w.z. de onroerende goederen met aftrek van de schulden. Hoe groter de openstaande schuld op datum van overlijden, hoe lager de successierechten zullen zijn. Men zou dus kunnen overwegen om het onroerend vermogen te bezwaren met een lening voor een bedrag gelijk aan de waarde van de onroerende goederen op die manier het belastbaar onroerend vermogen te herleiden tot € 0. De ouders kunnen vervolgens het geld dat ze van de lening hebben gekregen aan hun kinderen schenken. Aldus kan men vermijden dat successierechten zullen moeten worden betaald op dit bedrag en zullen de kinderen in staat zijn om na het overlijden de openstaande lening terug te betalen. De intresten die de ouders aan de financiële instelling moeten betalen kunnen (grotendeels) worden gefinancierd door de opbrengsten op het kapitaal dat werd geschonken. Door te schenken met voorbehoud van vruchtgebruik of met een last om de opbrengst uit te keren aan de schenkers kunnen de ouders immers de inkomsten behouden van het geschonken bedrag.
Conclusie
Wij hebben summier enkele technieken besproken die kunnen toelaten om onroerend vermogen aan de kinderen over te dragen tegen een lagere fiscale kostprijs dan de potentiële successiekost. De keuze voor één van deze oplossingen of een combinatie van deze oplossingen is enkel mogelijk na een grondige studie van uw vermogensrechtelijke situatie. Indien uw successieplanning gepaard gaat met opeenvolgende transacties is het meestal ook aan te raden om een zekere tijd te laten tussen de verrichtingen. Wij raden u aan om dit te bespreken met een onafhankelijke financieel planner.
| <<< Vorige pagina |
Bron: Optima Financial Planners
(update oktober 2008)
Kijk dan in het Helpcentrum (klik hier). Als je het daar niet kan vinden, helpen we je via e-mail op support@seniorennet.be.
